В арендном доме снять квартиру можно в четыре-пять раз дешевле, чем в обычной многоэтажке. Но есть и дорогие. Корреспонденты "РГ" заглянули в такие дома.
Программу "Доступное арендное жилье в Дальневосточном федеральном округе" реализует "ДОМ.РФ" совместно с правительством России. Первыми арендаторами стали жители Владивостока и Анадыря. В столице Приморья это 42 квартиры. Их предоставили молодым специалистам до 35 лет, ветеранам специальной военной операции, сотрудникам предприятий оборонно-промышленного комплекса.
"Механизм арендного жилья понятный и выгодный для людей, - говорит первый вице-губернатор - председатель правительства Приморского края Вера Щербина. - Если в среднем во Владивостоке снять квартиру площадью 38 квадратных метров стоит 45 тысяч в месяц, то здесь она обойдется в 9 тысяч. Это внушительная экономия для молодой семьи".
На Чукотке надеются за счет арендного жилья привлечь учителей, врачей, обеспечить своих специалистов и участников СВО. Пока сдано 40 квартир, полностью готовых для проживания. В них есть кухонные гарнитуры, обеденные столы, шкафы и мягкая мебель, электроплиты, холодильники, стиральные машины. Установлены приборы учета, можно регулировать температуру батарей.
Среди новоселов - двое участников СВО. Алексей Савченко вернулся после ранения, ногу спасти не удалось. "Буду возвращаться к мирной жизни, - поделился планами Алексей. - Хочу устроиться в Фонд "Защитники Отечества", помогать нашим ребятам. Своего жилья в Анадыре у меня нет. Арендная квартира станет хорошей поддержкой". Съем однокомнатной квартиры - 8,2 тысячи рублей в месяц, двухкомнатной в 59 квадратов - 14,9 тысячи. Это при средней рыночной цене в городе - более 30 тысяч.
Идея о спецпрограмме для Дальнего Востока родилась полтора года назад. На Восточном экономическом форуме-2022 Владимир Путин поручил построить 10 тысяч арендных квартир для востребованных специалистов и студентов. Правительство России выделило 87 млрд рублей. "ДОМ.РФ" как балансодержатель квартир финансирует возведение арендного жилья. Средства предоставлены ему на условиях сохранности, возвратности и определенной доходности. Все квартиры только с первичного рынка.
Когда "ДОМ.РФ" получает их от застройщика в готовом состоянии - с отделкой, мебелью, он передает их региональным операторам по определенной арендной ставке. Формула ее расчета зависит от инвестиций в конкретный дом. "Чем дешевле приобретем объект, тем ниже в нем будет ставка, - рассказал "РГ" гендиректор "ДОМ.РФ" Виталий Мутко. - В среднем она составляет примерно три четверти рыночной ставки аренды в субъекте, то есть сама по себе уже льготная по отношению к рынку. А с учетом субсидий из регионального и федерального бюджетов первые пять лет гражданин будет платить около четверти рыночной ставки аренды в городе". Следующие пять лет федеральная субсидия будет убывать до нуля. Из 10 тысяч квартир уже профинансировано строительство более 5,5 тысячи в Амурской, Магаданской, Сахалинской областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, в Якутии и на Чукотке.
Если в обычном доме во Владивостоке снять квартиру стоит 45 тысяч рублей в месяц, то в арендном - обойдется всего в 9 тысяч рублей
В Екатеринбурге первый "доходный" дом открыт более года. В нем 380 квартир. Выкупить их нельзя, но жить можно несколько лет. Это не самый дешевый съем жилья в городе: от 27 тысяч рублей за студию до 52 тысяч за трешку "евроформата".
Предлагают разные планировки: от 17-метровой студии до 4-комнатных на 100 квадратных метров. Есть варианты с кухней-гостиной, мастер-спальней (с санузлом и гардеробом), кабинетом и постирочной. Двор очень уютный. Квартира полностью обставлена, а в мобильном приложении можно заказать разные услуги. Уральцы чаще заказывают уборку и уход за животными.
Квартиры не пустуют. Средний возраст жильцов - до 35 лет. В основном - бизнесмены, начальники подразделений, врачи, госслужащие. Они соседствуют с блогерами, фрилансерами и обеспеченными студентами. Много семей с детьми.
"Проект в Екатеринбурге превзошел все наши самые смелые ожидания", - говорит директор по развитию арендного жилья АО "ДОМ. РФ" Вероника Янушкевич. На будущее арендных домов здесь смотрят оптимистично. "В Свердловской области в 2021 году ввели льготу по налогу на имущество организаций, она позволяет снизить ставку найма на 20-30%. Еще 21 регион установил такую льготу для арендных проектов", - сообщила Вероника.
Еще один "доходный" дом есть в Воронеже. Он старше екатеринбургского на полтора года. К опыту его жильцов стоит присмотреться. Поначалу им нравилось все: новые светлые квартиры с удобной планировкой, приветливый персонал, охраняемый двор и инфраструктура. Арендная плата за все это великолепие оказалась сравнима с обычными квартирами, а льготники платят в разы меньше. Проблемы начались, когда настало время выезжать.
"Понятия амортизации в арендном доме нет. Все царапины, пятна засчитываются как ущерб. И размер его сильно завышен. Включенная в наш счет стоимость варочной панели, например, оказалась на 10 тысяч больше магазинной. В итоге нам с женой пришлось оплатить полное обновление квартиры. Это съело всю выгоду от льготного размещения", - рассказал "РГ" Валентин Шульга. Администрация дома признала, что при обнаружении дефектов, например, на стенах в счет жильцам включается сцена их полной перекраски. "Чтобы цвет не отличался и выглядел единым полотном, мы перекрашиваем всю стену, на которой есть царапины и другие износы", - объяснили в "ДОМ.РФ".
Новичкам опытные жильцы теперь советуют: "Не прикасайтесь к стенам! Они светлые, на них останутся следы. Поменяйте шторы на свои, застелите мягкую мебель чехлами, чтобы не было пятен. И чаще переворачивайте матрац, чтобы не продавливался".
Сейчас в портфеле "ДОМ.РФ" 33 проекта арендных домов (коммерческих, студенческих, льготных, для предприятий) в различных регионах. Всего профинансировано строительство почти 16 тыс. квартир и апартаментов с современной отделкой, мебелью и техникой общей площадью около 740 тыс. кв. м. Как сообщал недавно "ДОМ.РФ", на конец 2023 года были доступны для бронирования лишь 19 квартир из почти 3 тысяч, на каждую претендовали в среднем до 20 человек, а решение о заключении договора аренды принималось сразу во время показа или без его проведения. Заполняемость арендного портфеля "ДОМ.РФ" на начало года достигла 99%.
"Наш льготный арендный проект в Воронеже (165 квартир) оказался чрезвычайно востребованным, - говорит директор по развитию арендного жилья ДОМ.РФ Вероника Янушкевич. - арендаторы продлевают арендные договоры на новый срок, здесь стабильно высокая заполняемость. Большую роль в успешности данного проекта сыграла и позиция региональных властей, которые приняли льготу по налогу на имущество (без нее арендные проекты становятся нерентабельными) и запустили программу субсидирования. Ведь от регионов в реализации подобных проектов требуются довольно серьезные усилия - начиная от принятия налоговой льготы и придания статуса масштабных инвестиционных проектов с льготной передачей земли под строительство домов до субсидирования арендной ставки".
На основании успешного опыта реализации проекта в Воронеже ДОМ.РФ инициировал масштабирование данного механизма, поясняет Янушкевич. Таким образом родилась программа "Доступное арендное жилье в ДФО", логичное продолжение этого пилотного проекта. "Сегодня в ней заинтересованы многие регионы из других федеральных округов. Вопрос запуска подобной программы - комплексный, он требует согласования с федеральными и региональными органами власти и управления, ведь требуется выделение средств на строительство домов и субсидирование аренды", - говорит представитель ДОМ.РФ.
В стране очень не хватает цивилизованного коммерческого и некоммерческого арендного жилья, считает президент Фонда "Институт экономики города", член Общественного совета при минстрое Надежда Косарева. Оно могло бы решить проблемы граждан, нуждающихся в жилье, молодежи и студентов, решить вопрос с проживанием специалистов, которые привлекаются в города и регионы, в том числе на Дальний Восток.
Около 82% россиян проживают в собственных квартирах, еще около 6% - в неприватизированном жилищном фонде, а 10-12% арендуют жилье, рассказывает эксперт. При этом аренда, как правило, находится в "теневой зоне": собственники жилья не всегда платят налоги, зачастую отсутствуют договоры найма, что приводит к незащищенности обеих сторон. Малое количество арендных квартир, часто отмечают эксперты, приводит к малой мобильности населения: чтобы специалисту решиться на переезд в другой город, ему нужно продать квартиру и купить другую, процесс небыстрый. В других странах в крупных городах арендное жилье - преобладающая форма, говорит Косарева. В Берлине 80%, в Нью-Йорке 65% такого жилья.
Конечно, арендное жилье - не новинка для рынка. До революции в России, особенно в крупных городах, были так называемые доходные дома, поясняет Косарева. Это примерно то же, что современные наемные дома. Только все это было без участия государства - частные владельцы строили дома, чтобы получать прибыль. И конечно, ставки никто не субсидировал.
Понятие наемных домов коммерческого и социального использования появилось в Жилищном кодексе уже около десяти лет назад, однако по ряду причин развития эта идея не получила. Арендные дома пока не окупаются, чтобы их начали строить компании ради собственной прибыли. В России нет длинных кредитов - лет на 20-30, которые могла бы взять такая компания, чтобы построить или выкупить дом для организации арендного жилья, поясняет Косарева. Уровень арендной платы не позволяет окупить затраты быстро, за несколько лет. Во многом из-за того, что на рынке аренды львиная доля квартир - те, что достались собственникам в результате приватизации или по наследству. Им не нужно окупать затраты на строительство, и они берут относительно низкую арендную плату. Тогда как при целенаправленном строительстве арендных домов предполагается, что плата за наем должна компенсировать затраты на строительство. Для развития арендного жилья два десятка регионов освободили такую недвижимость от налога на имущество, говорит эксперт. Но было бы хорошо бесплатно предоставлять землю под строительство арендных домов и вводить для них другие льготы.
О необходимости развития арендного жилья говорят уже не один год. Это могло бы, например, быстро улучшить жилищные условия очередников, которые сейчас стоят в очереди на квартиру по 20-30 лет.
Сегодня, кроме ипотеки, нет никаких реальных механизмов приобретения жилья, которые могут оказать влияние на рынок, отмечал недавно председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Следует, по его мнению, как можно быстрее запускать программы по некоммерческому найму жилья. Здесь нужно дать строителям дополнительные инструменты, чтобы создать интерес к таким проектам, как, например, бесплатно предоставлять участки под такую застройку и подвод сетей.
В конце прошлого года сообщалось, что минстрой прорабатывает механизмы создания наемных домов социального использования через концессии. Предполагается, что такой механизм будет интересен также и инвесторам за счет приобретения части помещений в наемных домах паевыми инвестиционными фондами, что позволит использовать инструменты коллективных инвестиций.
Еще в начале 2000-х столица предпринимала попытку создания доходных домов. Самый первый из них был построен в Большом Николоворобинском переулке, 10, рядом с Серебрянической набережной Яузы. Построили его по инициативе департамента инвестиционных программ строительства Москвы, исходя из того, что сдавать квартиры внаем - выгодное дело, на этом бизнесе полстолицы кормится. А в бюджет ничего не перепадает. В кирпичном шестиэтажном доме было четыре подъезда, 47 квартир (от двух- до четырехкомнатных) и подземная автостоянка. Рассчитан он был на состоятельных жильцов, которые приезжая Москву на работу, привыкли жить в просторных апартаментах, но при этом не нуждаются в постоянном жилье. Посчитали, что даже дорогая по тем временам плата -2,5-3 тыс долларов за двухкомнатную квартиру, хорошо меблированную, в этом доме для жильцов будет все равно дешевле, чем жить в гостинице. Но продержался этот дом в виде арендного недолго - его продали.
Более успешным оказался эксперимент создания бездотационных домов. Как раз что-то типа доходных, популярных в Москве до революции, только принадлежали они городу. Шесть типовых семнадцатиэтажек построили уже не в центре, а в спальных районах. Квартиры в них были предназначены очередникам - на время, пока подойдет очередь, чтобы в ожидании новой квартиры семья не ютилась в тесноте. Арендная плата была недорогой- порядка 4 тысяч рублей за двушку. Можно было остаться в ней и навсегда, перезаключая договор социального найма каждые пять лет. Но тогда пришлось бы сняться с очереди. Половина москвичей так и поступали, а другая половина пользовалась правом выкупа этих квартир - тоже не по рыночным ценам. Так большую часть квартир и раскупили, а позже продали и остальные.
"Почему же государство не выходит масштабно на этот рынок и не строит доходные дома? Молодые семьи могли бы в них просто снимать квартиры и не лезть на долгие годы в ипотечную кабалу? - такой вопрос "РГ" задала депутату Госдумы РФ Владимиру Ресину, в бытность которого главой столичного стройкомплекса Москва как раз предпринимала первые попытки возрождения доходных домов.
- В чем сложности? У региональных властей свободных средств на это в бюджете нет, они занимаются плотно другими программами. Например, обеспечением жильем детей-сирот, расселением семей из аварийных домов, - рассказал Владимир Ресин.
- По-хорошему таким строительством должны заниматься частные инвесторы. Но им бы поскорее построить да продать, чтобы прибыль получить. Нет еще традиции работать на длинные деньги. А у большинства инвесторов нет уверенности, что спрос на такое жилье будет. Мы не заграница, где взял человек кредит на квартиру, потом отдал ее банку, переехал в другой город и взял в кредит жилье там. Многие по старинке держатся за прописку.
Но подвижки по мнению депутата в вопросе жилья по найму уже идут с разных сторон.
Например, Дом.рф проводит эксперимент в 15-ти регионах, который продлится до конца 2025 года. Строят арендные дома под сдачу, развивают, стало быть, цивилизованный рынок аренды. Проектов пока немного, но они идут в разных форматах: коммерческие, корпоративные, студенческие и льготные.
Но отличного показательного примера хотя бы одного такого доходного дома нет, как нет и проработанной концепции, которая была бы адаптирована под конкретный регион. Не наработана и широкая правоприменительная практика, мало информации, чтобы оценить, что из себя представляет подобная недвижимость, на каких условиях в неё возможно заехать, а также какие преимущества и риски встречают те, кто решает вложиться в доходный дом и построить на этом бизнес.
Из позитивных моментов - сделки становятся все безопаснее и прозрачнее. Идет качественное улучшение арендного рынка, появляется хорошее жилье в районах развитой инфраструктуры, меблированные квартиры от организации. Соответственно, идет правовое сопровождение, соблюдаются все права участников аренды. Если формат окажется востребованным, и выгодным, а у меня почти нет сомнений, что так и будет, то вскоре мы увидим больше доходных домов на территории России.
Источник: rg.ru
