Спрос на ипотеку в ряде регионов может резко вырасти, если ее условия станут приемлемыми для мусульман, считают эксперты.
В исламе строго запрещены любые сделки, в которых присутствует ссудный процент, это грех ростовщичества, поясняет помощник депутата парламента Кабардино-Балкарской Республики Кантемир Кешоков. Классическая ипотека также подпадает под запрет.
"Конечно, некоторым мусульманам в России в силу легкой доступности и отсутствия альтернативы приходится к ней обращаться. Но я, как и многие практикующие мусульмане, сторонюсь всех видов ростовщичества: ипотек, кредитов, процентных депозитов, кредитных карт и т. д. Да, это не просто, ведь каждый хочет собственное жилье или лучше имеющегося. Яркие рекламные кампании от банков и застройщиков, общая распространенность классической ипотеки создают дополнительный соблазн. Единственной альтернативой при отсутствии средств на полноценную покупку является аренда жилья", - говорит Кешоков.
Исламская ипотека может реализовываться в России, но при помощи посредников, так как банковское законодательство не предусматривает всех нюансов исламских финансов, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. Главное отличие от классической ипотеки заключается в принципиальной невозможности извлечения прибыли из процентного дохода.
"Отмечу, что ростовщичество не поощряется и в христианстве, и были периоды в истории, когда эта деятельность пресекалась", - отмечает эксперт.
При организации халяльной ипотеки нужно соблюдать несколько принципов, среди которых - неполучение процентного дохода, совместное несение рисков с заемщиком, соответствие стандартам Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях (AAOIFI), контроль за деятельностью со стороны местных духовных институтов, перечисляет Цыганов. В России уже было несколько попыток реализовать принципы исламских финансов, но ипотечное кредитование всерьез еще не рассматривалось. Выбрана схема "мурабаха", в соответствии с которой квартира выкупается банком (в России - аффилированным посредником) и с разумной наценкой продается заемщику в рассрочку с ежемесячными платежами. Именно в наценке скрывается доход банка. Формально это похоже на схему кредитования с околонулевой ставкой, которая сейчас активно дестимулируется Центробанком. Но в данном случае банк кредитует посредника, и этим пока избегает контроля со стороны регулятора. Такая схема исламской ипотеки может реализоваться на вторичном рынке и не подходит для льготных ипотечных программ на новостройки. Есть проблемы с учетом такой деятельности, что чревато проблемами с налогообложением в будущем. Коммерческое страхование в данном случае неприемлемо, так как не соответствует нормам шариатского права, а значит риски вреда жизни и здоровью заемщика, вред ипотечной квартире или дому не будут застрахованы. Есть и сложности в случае дефолта заемщика с реализацией залогового имущества из-за его изначально завышенной оценки. Соответственно, оценка кредитоспособности заемщика должна проводиться более тщательно, а закладываемый при заключении договора доход банка должен быть достаточно высок, а значит квартира может обойтись дороже, чем приобретенная по классической ипотеке. Эти сложности и необходимость изменения банковского законодательства серьезно сужают поле для развития исламской ипотеки. И тем не менее, в случае сопоставимых с классической ипотекой условий потенциальное поле для исламских финансов в России есть - это и Поволжье, и Сибирь, и Северный Кавказ, а также все остальные, кому условия покажутся более простыми и привлекательными.
Банки исламских стран создали три программы, удовлетворяющие религии: иджара (аренда с выкупом), мурабаха (кредитор покупает недвижимость и продает ее с наценкой в рассрочку) и мушарака (клиент и банк в разных долях покупают недвижимость, и заемщик выкупает долю кредитора, параллельно выплачивая "аренду" за пользование долей банка), поясняет старший кредитный специалист "Бинкор" Владимир Волков. В России такими кредитами занимаются банк "Ак Барс" и ряд микрофинансовых организаций.
Этот вид ипотеки для России довольно необычен и не имеет соотвествующей законодательной базы, поэтому исламская ипотека существует как пилотный проект, отмечает Волков. Она требует одобрения и жесткого контроля со стороны муфтиев и профильных организаций, поэтому требования к платежеспособности заемщиков очень высоки. Пока что мусульмане преимущественно обращаются за традиционной ипотекой, однако со стремлением государства поддержать застройщиков высока вероятность появления новых законопроектов в направлении халяльной ипотеки.
ЦБ взял курс на борьбу с ипотеками по околонулевой ставке, обязав банки формировать дополнительные резервы по рискованным кредитам с полной стоимостью кредита ниже рыночной. Однако кредит, требующий дополнительного резерва, должен иметь процентную ставку, которая, в свою очередь, запрещена во всех трех видах исламских ипотек. Кроме того, формально покупкой и передачей недвижимости по исламской ипотеке занимается не банк, поэтому формировать резерв не потребуется. Так что возможности для работоспособности такой ипотеки в России по-прежнему есть, считает Волков.
Осенью прошлого года в Госдуму был внесен законопроект о так называемом "партнерском финансировании", а по сути об исламском банкинге. Предполагалось, что с февраля 2023 года начнется двухлетний эксперимент по реализации исламского банкинга в четырех регионах - Дагестане, Чечне, Башкирии и Татарстане. Однако пока документ принят только в первом чтении.
Радует, что на государственном уровне начались обсуждения по вопросу исламского банкинга (партнерского финансирования) и рассматривается соответствующий законопроект в Госдуме, говорит Кешоков. По его мнению, потенциальный потребительский спрос на такие услуги в России довольно высок - 10-20 млн человек.
Не стоит думать, что раз ипотека "исламская", значит "бесплатная" или "благотворительная", добавляет Кешоков. Напротив, такой продукт если не будет дороже, то точно не будет дешевле. Однако изменения в законодательстве и привлечение крупных финансовых игроков способны снизить риски и издержки, а, соответственно, конечную стоимость для потребителя.
"Скажу парадоксальную вещь: я готов даже переплачивать за продукты исламского банкинга, так как, во-первых, морально-идеологические принципы важнее экономических выгод, а во-вторых, чтобы поддержать "рублем" развитие соответствующего сектора экономики", - говорит мусульманин.
Источник: rg.ru
Страны Юго-Восточной Азии проявляют большой интерес к проектам в России
В России активное развитие этого института может начаться со следующего года. Внедрять исламский банкинг начнут в экспериментальном режиме в исламских республиках.
Законопроект о проведении эксперимента в Дагестане, Чечне, Башкирии и Татарстане принят Госдумой в первом чтении в декабре 2022 года. По словам депутата, закон о внедрении механизма исламского банкинга в России будет принят в июне этого года. "Я думаю, что со следующего года активно пойдет развитие этого механизма. Сбер активно включился в процесс, они могут запустить довольно быстро", - сказал Аксаков.
При этом он отметил, что в дискуссии по внедрению партнерского финансирования участвовали республики, где преобладает мусульманское население. "Самый большой интерес проявляет Татарстан. Я так понимаю, у них очень хорошие контакты с зарубежными партнерами из исламских стран", - добавил депутат.
Аксаков рассчитывает на то, что исламские страны активно начнут финансировать различные проекты в России, используя этот канал, после принятия соответствующего закона.
"Интересное предложение - цифровые финансовые активы в этот процесс запустить. Я озвучил, что мы посмотрим. Подкорректировать законопроект по ЦФА (цифровым финансовым активам - ред.). Можно такую поправку внести, которая учитывает специфику исламского банкинга, чтобы этот канал задействовали для привлечения зарубежного финансирования с исламских стран в нашу страну", - добавил он.
Аксаков пояснил, что ЦФА, которые построены на блокчейне, хороши тем, что позволяют скрыть от партнеров из недружественных стран сделки, которые смогут проводить зарубежные участники, например, на основе исламского финансирования.
Депутат также добавил, что есть предложение увеличить требование к капиталу участников экспериментального режима с 10 млн до 25 млн рублей с 1 января 2024 года, однако в Госдуме считают целесообразным увеличение до 15 млн рублей. "Но это тоже много, я считаю. За такой короткий промежуток времени. Еще подискутируем", - отметил он.
ЦФА - это инструмент на основе блокчейна, позволяющий осуществлять цифровые права по денежным требованиям, эмиссионным ценным бумагам и участию в капитале непубличного акционерного общества. Все сделки с ЦФА должны совершаться только через операторов обмена цифровых финансовых активов. Ими могут быть банки и биржи, а также иные юридические лица, если они соответствуют определенным критериям.
Партнёрский банкинг подразумевает ведение банковской деятельности в соответствии с нормами ислама. В частности, запрещены ссудные проценты и различные финансовые спекуляции. Исламские банки не выдают классические займы под проценты и используют другие формы (рассрочка, лизинг, долевое финансирование).
Источник: rg.ru
