Член комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Евгений Савченко во время «правительственного часа» заявил, что в России нужно развивать строительство частных домов, а не только заниматься многоквартирными. Делает ли государство разворот к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), разбирались «Известия».
Сколько частных домов строят в России
— За последние годы квартир в многоквартирных домах вводится в четыре раза больше, чем индивидуальных домов, люди как раз хотят наоборот, — сказал Савченко во время «правительственного часа» с министром строительства и ЖКХ Иреком Файзуллиным. — Все опросы показывают, что 80% хотят жить в собственном доме, заводить семью, рожать детей, а мы строим, увы, человейники.
Он также добавил, что нужно перестать ориентироваться на квадратные метры в качестве показателей в строительной отрасли.
— У нас уже сегодня произошел разворот в сторону индивидуального жилищного строительства, — сказала «Известиям» президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. — По крайней мере, по итогам 2021 года индивидуального жилья было введено даже больше, чем многоквартирного.
По данным Росстата, в 2021 году ввод ИЖС действительно превысил ввод многоквартирных домов. Всего на территории страны ввели 92,6 млн кв. м. жилья — на 12,7% больше, чем в 2020 году. Из них в многоквартирных домах (МКД) — 43,5 млн кв. м, а ИЖС — 49,1 млн кв. м. Причем скачок произошел именно в индивидуальном жилищном строительстве — на 23,4% относительно 2020 года.
В Минстрое отмечали, что ранее количество квадратных метров, введенных при строительстве многоквартирных домов, в общем объеме превышало показатели ИЖС — в 2016 году 60,5% против 39,5%, в 2018 году — 57,2% против 42,8%, в 2019-м — 53% против 47%, а в 2020-м — 51,6% против 48,4%. То есть тенденция по увеличению объемов строительства ИЖС была устойчивой на протяжении последних лет.
Однако стоит подчеркнуть, что рост сегмента ИЖС произошел не только за счет построенных в прошлом году частных домов — в статистику включены также дома, поставленные на кадастровый учет по дачной амнистии. То есть сам дом могли построить еще в 2000-х, но только в прошлом году оформить на него документы.
ВЦИОМ в январе 2021 года проводил исследование о жилье, в котором россияне проживают и хотели бы жить, — и выяснилось, что сейчас жители страны чаще живут в квартирах (64%), но в индивидуальном доме мечтали бы поселиться 68% всех россиян.
Что уже сделано для развития ИЖС
В аппарате зампреда правительства Марата Хуснуллина также заявили «Известиям», что в последние годы в стране наметился тренд развития индивидуального жилищного строительства.
— Спрос на индивидуальные дома возрос в условиях пандемии, и это быстрорастущее направление строительного сектора экономики продолжает наращивать показатели ввода, — отметили в аппарате. — И правительство содействует увеличению объемов ИЖС. Для этих целей на ИЖС распространено льготное ипотечное кредитование, программы которого продолжают действовать.
Отмечается также, что для дополнительного импульса индивидуальному строительству жилья была разработана и запущена инициатива «Мой частный дом». Она должна облегчить и ускорить процесс оформления строительства за счет перевода документов в цифровой формат, сокращения сроков регистрации прав на землю и построенные дома, а также благодаря предоставлению частным застройщикам возможности полного инженерного обеспечения объектов строительства.
— Помимо этого, появилась возможность применения инструмента счетов эскроу для долевого участия граждан в строительстве своих индивидуальных домов, по аналогии с МКД, — отметили в аппарате правительства.
Речь идет о принятом в конце 2021 года федеральном законе №476 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 1 марта. Этот документ распространяет нормы долевого строительства многоквартирного жилья на поселки ИЖС. Закон также установил понятие «малоэтажный жилой комплекс», закрепил обязанность застройщика ИЖС по формированию объектов инфраструктуры и общего имущества поселка в соответствии с проектом, а дома в таком поселке должны быть подключены к инженерным коммуникациям.
Также был окончательно сформирован реестр типовых проектов в ИЖС по результатам открытого конкурса «Дом.РФ». Эти проекты граждане смогут бесплатно использовать для строительства своих домов.
Почему нужно развивать ИЖС
Сколько реально строится за год частных домов, никто не подсчитывает — очевидно, что всё же меньше, чем квартир, так как метраж в ИЖС значительно больше, чем в МКД, и в статистике нет доли введенных в эксплуатацию домов по дачной амнистии. Однако эксперты подчеркивают, что сама по себе переориентация на индивидуальное жилищное строительство — это правильно.
— В принципе, полная переориентация на ИЖС, конечно, невозможна, и она никогда не произойдет, — говорит Косарева. — Но больше внимания и больший упор на индивидуальное жилье — это абсолютно правильное предложение. И оно уже учитывается в проекте стратегии по развитию строительства и ЖКХ, где предусмотрены дополнительные меры по развитию ипотеки, коттеджной застройке профессиональными застройщиками и т.д.
При этом явный перекос, считает она, которым надо заняться, происходит на периферии крупных агломераций.
— Например, в московской агломерации, которая, по сути, захватывает всю Московскую область, продолжается освоение всё новых и новых пространств под многоэтажное строительство, — говорит Косарева. — Это пятно многоэтажной высокоплотной застройки расширяется, тогда как было бы гораздо более целесообразно развивать такую низкоплотную индивидуальную застройку. Это более правильное градостроительное развитие с точки зрения потребности граждан — в том числе в условиях пандемии, когда увеличился спрос на индивидуальное жилье.
Председатель комитета по строительству московского отделения «Опоры России» Олег Филиппов также заявил, что это нужная мера, потому что, во-первых, сами семьи хотят жить ближе к природе, во-вторых, это позволяет освоить пространства вдалеке от крупных центров, а в-третьих, разгрузить мегаполисы.
— Но для всего нужно полное содействие государства — как в области бизнеса, который обеспечивает строительство, так и в области урегулирования прав на землю под ИЖС, — сказал он «Известиям». — Пока граждане очень часто боятся покупать землю и строить дома.
По его словам, такой разворот в сторону ИЖС произойдет не в ущерб бизнесу, который занимается строительством МКД: это разные сегменты предпринимательства.
— Бизнес уже переориентировался, есть много компаний, которые занимаются ИЖС, — сказал Филиппов. — Сегмент ИЖС интересен, но проблема в том, что сейчас с такими ценами и ставками неясно, как что-то покупать и строить и как реагировать на это бизнесу.
По его словам, наглядный пример — таунхаусы, которых построили довольно много, однако до сих пор многие из них стоят пустые.
Гендиректор ООО «Инвестиционные технологии» Дмитрий Котровский замечает, что еще в свою бытность членом Общественного совета Минстроя и главой комитета «Опоры России» вместе с коллегами активно продвигал тему развития ИЖС в России.
— ИЖС, безусловно, нужно в России, особенно в регионах, где градостроительная политика и генпланы совершенно отличаются от полутора десятков крупных российских городов, — заявил он «Известиям», однако заметил, что для развития ИЖС нужно говорить не о донастройке законодательства — его надо продумывать заново.
Почему новые меры могут не сработать
Дмитрий Котровский замечает: желание поставить ИЖС на рельсы 214 Федерального закона «О долевом строительстве» — глобальная ошибка.
— 214-ФЗ в последней редакции может работать, только когда экономика стабильна, — заявил он. — Но как только у вас возникают катаклизмы, 214-ФЗ автоматически останавливает все процессы, потому что банки должны продолжать выдавать проектное финансирование, но под какой процент? А клиенты должны покупать всё в моменте, используя ипотечный кредит, который тоже сейчас растет.
Еще более критично настроен председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков, который заметил, что в нынешней экономической ситуации большой вопрос, работают ли эскроу-счета.
— Сегодня банки будут кредитовать строительные комплексы под 30–40%, — сказал он «Известиям». — Возможно ли эти затраты покрыть потом за счет стоимости квадратного метра? Надо понимать, что сегмент ИЖС тоже будет зависеть от доходов, от кредитов, от рынка заемных средств, а там ценники будут очень большими. Поэтому сегодня очень большой вопрос, удастся ли спасти строительный комплекс и тем более выполнить поручение президента по вводу 120 млн кв. м в год.
Кроме того, есть проблемы с тем, что предоставляемые меры по долевому строительству и ипотечному кредитованию касаются индивидуальных домов, построенных профессиональными застройщиками в коттеджных поселках.
— Кредитовать самострой, когда человек сам что-то строит, очень сложно, — замечает Надежда Косарева. — Нет понятного предмета залога, непонятно, как оценить его ликвидность. И что делать с кредитованием вот таких совсем индивидуальных застройщиков — пока вопрос. Банкам важнее всего понимать ликвидность залога, а в ситуации, когда человек строит исключительно под свои желания, этот показатель совершенно не понятен.
Олег Филиппов замечает, что в данной ситуации нужно урегулировать вопрос с собственностью земли, так как землю в залог как актив при выдаче кредитов не брали, и граждане вынуждены были строить всё за свои деньги.
— То есть в первую очередь надо решить вопрос с земельным участком как с залогом при получении кредита, — считает он. — А второе — кредит должен быть с минимальными процентами на максимальный срок. Как только этот вопрос будет урегулирован законодательно, тогда и строительство пойдет.
Филиппов полагает, что нужно также дотировать стройматериалы под ИЖС. В противном случае строительство частных домов — особенно в ситуации повышенных ставок и цен — развиваться не будет.
— Именно сейчас и общество, и бизнес и нуждаются в мерах поддержки, — говорит Филиппов. — Когда всё хорошо, меры поддержки, по сути, не нужны: и так будут строить и покупать. Но в тяжелой ситуации нужно мотивировать бизнес строить, а гражданам — приобретать жилье. Многое зависит от государства, особенно в это время.
Что еще мешает развитию ИЖС в России
Дмитрий Котровский замечает: чтобы реализовать идею Савченко, нужно раздавать землю предпринимателям, чтобы они строили там дома и передавали муниципалитету. Всем компаниям — поставщикам воды, электричества, газа и прочих инженерных коммуникаций нужно объяснить, что «зарабатывать и на застройщике, и потом в течение многих десятилетий на жителях уже нельзя — время такого подхода прошло».
— Устойчивость небольших компаний, которые занимаются ИЖС, очень мала, поэтому они неохотно пойдут на строительство поселков, — говорит Котровский. — Собственных средств нет, потребительский спрос под вопросом, риски изменения экономики очень высоки. Поэтому то, что правительство предложило в качестве мер поддержки для IT-отрасли, можно полностью переносить и на эти компании.
Он рассказывает, что в пандемию, когда резко подорожали строительные материалы, некоторые компании, которые строили дома по системе фахверк (каркасные дома, типичные для Центральной и Северной Европы), вынуждены были расторгать с клиентом заключенные контракты на строительство дома за 6 млн, потому что затраты выросли до 10 млн. Деньги в ИЖС, замечает Котровский, не защищены.
Более того, замечает он, в индивидуальном жилищном строительстве очень большая проблема с инфраструктурой — и не только инженерной, которую дороже тянуть до каждого дома в отдельности, чем до одного многоквартирного в мегаполисе.
— В Москве, в любом другом городе может работать одна школа на 2 тыс. мест на несколько микрорайонов, — говорит Котровский. — Но в ИЖС так не получится. Детей куда-то надо возить, родитель должен зарабатывать деньги, должна быть как минимум дежурная аптека. И самое главное, нужно, чтобы содержание такого дома было сопоставимо с содержанием 3–4-комнатной квартиры по плате за электричество и другим отчислениям. А если газа нет, то за отопление дома в 127 кв. м электрическими радиаторами нужно только в месяц платить 15 тыс. рублей.
По его словам, можно сделать ипотеку под ИЖС, можно построить коттеджные поселки, но как только люди разберутся, во что им обходится жизнь всей семьей в таком частном доме, они, вероятно, не захотят уезжать из квартиры.
Источник: iz.ru
В Госдуме предложили выдавать льготную ипотеку на новостройки под 5%
Члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ предложили выдавать льготную ипотеку под 5% на массовые новостройки с использованием высоконадежных ипотечных портфелей банков (ВИП) в качестве залога для получения средств от Банка России. Об этом сообщает газета «Известия».
Речь идет о выданных кредитах на жилье, уже оформленное в собственность, ипотечные займы обслуживаются не менее двух лет, а просрочка по ним — меньше 0,15%. Под такой залог ЦБ будет выдавать займы банкам под не более 2%, кредитным организациям позволят устанавливать наценку до 3%.
Как пояснил изданию председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, в настоящее время в России важно сохранить темпы развития экономики. «Для обеспечения спроса крайне важно найти варианты существенного снижения ипотечной ставки для граждан, чтобы покупка жилья была доступной. Если найдем способ, как сделать это без привлечения бюджетных средств, будет идеально», — отметил он.
«Поддержка отрасли даст колоссальный мультипликативный эффект — налоги, развитие смежных отраслей экономики. Она позволит сохранить и создать миллионы рабочих мест», — заявил газете первый зампредседателя думского комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.
По данным «Известий», члены комитета в ближайшее время направят свое предложение вице-премьеру Марату Хуснуллину в качестве меры поддержки строительной отрасли.
В России действуют несколько льготных госпрограмм для приобретения жилья с помощью ипотечного кредита. Так, россияне могут взять ипотеку на покупку квартиры в новостройке по субсидированной ставке в 7% годовых. Кредит на льготных условиях доступен на сумму до 3 млн руб. для всех регионов. Помимо этого, для семей с одним и более детьми, рожденными в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, доступна льготная программа со ставкой не более 6%. Последний раз условия пересматривались в июне 2021-го.
Программы льготной ипотеки предполагают, что кредитные организации выдают заемщикам-физлицам ссуды на более выгодных условиях, а государство компенсирует для них разницу между рыночными и льготными ставками. Оператором программ выступает «Дом.РФ», которому выделяются субсидии из бюджета. Объем возмещения, которое фактически получают кредиторы, напрямую зависит от уровня ставки. Например, по программе льготной ипотеки под 7% годовых недополученный банком доход рассчитывается как разница между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3 процентных пункта, и установленной льготной ставкой (7%). Таким образом, после внеочередного повышения ставки Банком России разница для расчета возмещения составляет уже 16 п.п.
После повышения ставки ЦБ в крупных банках предупреждали о пересмотре условий в том числе и по ипотечным программам. Сбербанк и ВТБ, в частности, уже подняли ставки по таким кредитам до 18,6 и 15,3% соответственно, не затронув льготные программы.
В начале марта источники РБК в крупных банках сообщали, что правительство, на фоне решений ЦБ, планирует повысить ставки по льготным ипотечным программам для россиян. В то же время величину новых предельных процентов по госпрограммам банкирам пока не раскрыли, отмечали собеседники РБК.
Ранее глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков также отмечал, что ставка по льготной ипотеке может вырасти с 7 до 12%. «Заявили, я слышал, 12% по всем льготным ипотекам — ну и, соответственно, государство будет возмещать это, выдавать субсидии на разницу между ключевой ставкой и льготной ставкой», — говорил он в эфире «Дума ТВ».
Источник: rbc.ru
