В конце 2020 г. Институт экономики города провёл онлайн-дискуссию «Шок пандемии: почему рынки жилья в России и в других странах оказались под ударом?».
Эта онлайн дискуссия была посвящена влиянию льготной ипотеки на рынок недвижимости и дальнейшим перспективам развития градостроительной сферы.
Здесь мы приводим конспект тезисов из видеозаписи этой дискуссии. Тезисы снабжены временнόй координатой (час:мин:сек), чтобы было удобно ориентироваться, если у читателя появится желание самому посмотреть определённый отрывок.
Ссылка на видео: https://www.youtube.com/watch?v=aWYr4OlfjJ4
***
0:27:20 — Основная часть субсидируемых кредитов пришлась именно на Москву.
0:57:45 — Тратим бюджетные деньги, чтобы профинансировать возросшие цены и, соответственно, доходы застройщиков — это неправильно.
1:00:00 — Доступность жилья снизилась. Средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла до 238 т.р. на первичном рынке. На вторичном рынке — до 223 т.р.
1:09:23 — Все девелоперы заинтересованы в увеличении квадратных метров, в увеличении стройки.
1:16:50 — Очевидно, что цены будут расти. Очевидно, что более 50 млн кв.м. в год многоквартирного жилья (МКД — МногоКвартирный Дом)) мы строить не будем. И мы их не продадим никуда.
1:23:30 — Росстат официально зарегистрировал отток населения из Москвы: это нельзя игнорировать.
1:24:20 — С 2010 г. средний размер вводимой жилой единицы сократился с 67 кв.м. до 53 кв.м. Это не улучшает, а, наоборот, ухудшает жилищные условия.
1:28:20 — У региональных проектов маржинальность крайне низка. Поэтому из-за низкой маржинальности в регионах новые стройки не начинались. А стройка в основном ведётся в самых крупных мегаполисах.
1:30:30 — Застройщики — рыночные субъекты. Они возьмут свою прибыль везде, где только можно её взять.
Было бы странно ожидать социальной ответственности от застройщика: «нет, мы не будем цены в связи с тем, что льготы по ипотеке; пусть людям достанется» — это нерыночное поведение бизнеса. Бизнес взял своё в том месте, где ему дали взять. Дали льготы по ипотеке, он тут же взял свою прибыль. Было бы странно, если бы бизнес так себя не повёл…
1:39:10 — загородные риелторы говорят, что сейчас бум спроса на загородное жильё. Риелторы, работающие в субурбии (с загородной недвижимостью) сказали, что у них всё разлетелось, как «горячие пирожки», в том числе и недострой.
1:40:35 — Инфраструктура в субурбии отсутствует, т. к. там нет участков с населением в 4-5 тысяч человек. Поэтому там невозможно сделать школы, детские сады и т. д.
1:41:00 — Плановое развитие субурбии отсутствует — этим никто не занимается.
1:41:45 — В 2005-2007 гг. введение ипотечных механизмов также привело к резкому подорожанию жилья.
1:43:35 — Риелторы городские говорят — «у нас ушло всё на «первичке» после начала коронавируса».
1:44:00 — Помните слоган «Московская недвижимость всегда в цене». Поэтому эти покупки по льготной ипотеке имеют инвестиционный характер. Льготная ипотека используется не для приобретения жилья, а для инвестиционных вложений.
1:58:20 — Про территории за пределами мегаполисов: нужны инструменты вовлечения депрессивных территорий в оборот. Множество региональных территорий признаётся застройщиками, как депрессивные.
2:01:40 — За 2020 год — 50% ввода жилья это всего 5 субьектов Российской Федерации.
2:01:50 — Потенциал участков внутри городских территорий практически исчерпан.
2:12:20 — Если с 2010 по 2017 гг. образовалось 10 тысяч дел в судах по градостроительным спорам. То уже с 2018 по 2020 гг. — ещё 10 тысяч споров. Т.е. идёт интенсификация этого процесса.
2:12:45 — И если так пойдёт, то скоро проблема градостроительных споров станет, как проблема обманутых дольщиков, которую вначале не принимали всерьёз, а потом она оказалась на повестке у президента.
2:15:40 — Про доходы населения и доступность ипотеки: каким образом у нас будут увеличиваться доходы населения? Я думаю вряд ли кто-то может внятно сегодня рассказать…
2:18:00 — Слой населения, который способен купить жильё в собственность, он с каждым годом становится всё тоньше.
***
Со своей стороны хотим отметить, что:
— Действительно с помощью льготной ипотеки нередко приобретаются квартиры не для жилья, а для последующей сдачи их в аренду. То есть это инвестиционные вложения. Такое поведение объяснимо на фоне падения ставок по депозитам.
— Таким образом с помощью бюджетных денег идёт искусственная поддержка стройкомплекса и сохранениеликвидности всей мегаполисной недвижимости в целом.
— При этом остаётся совершенно нереализованным спрос населения на комфортную загородную малоэтажную недвижимость, пригодную для полноценной жизни семей и удалённый формат работы.
Источник: lowriseplanet.net
