Рынок недвижимости вернулся к росту, а объем продаж квартир в новостройках достиг докризисного уровня. Генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко рассказал в интервью "РГ" о том, на что в этом году могут рассчитывать покупатели жилья.
Самые низкие ставки в истории
Виталий Леонтьевич, что изменил запуск программы ипотеки с господдержкой? Удалось ли вернуть спрос на жилье и на ипотеку к докризисному уровню?
Виталий Мутко: В мае рынок уже начал выздоравливать. Большие потери удалось предотвратить как раз за счет быстрой реакции и поддержки со стороны государства. Продажи в середине июня вернулись на уровень начала марта и составили 7,3 тысячи квартир в неделю. Такой рост может объясняться отложенным спросом на жилье. Но в целом ожидания населения по мере стабилизации экономической ситуации и выхода из режима самоизоляции стали улучшаться.
Многое зависит от спроса на рынке. Мы понимаем, в какой сложной ситуации сейчас находятся люди. По данным Росстата, только в I квартале этого года снижение реальных располагаемых доходов населения составило 0,2% к аналогичному периоду за 2019 год. При этом по ряду прогнозов, в том числе Высшей школы экономики, во II квартале снижение может составить порядка 18%. А ведь это и доходы от предпринимательской деятельности, аренды квартир и других источников. Есть рост по безработице. Но с другой стороны, при падающих доходах ставки по ипотеке снижаются, действуют меры поддержки, и это позволяет говорить о возможности восстановления спроса. За жилищным кредитом идут те, кто нуждается в покупке жилья и понимает, что ставки сейчас самые низкие в истории, и что льготная ипотека, конечно, это временная мера. При этом очень важно накопить первоначальный взнос, понимать всю ответственность по ежемесячным платежам.
Банки одобрили 173 тысячи заявок на ипотеку с господдержкой под 6,5%, в 2015-2016 годах ставка по ипотеке с господдержкой была почти вдвое выше
Мы видим по итогам мая, что рынок ипотеки вернулся к росту. Конечно, во многом из-за программы льготной ипотеки под 6,5%. Сейчас банками одобрено уже 173,2 тысячи заявок. Напомню, что в кризис 2015-2016 годов ипотека с господдержкой тоже помогла и рынку, и гражданам, только на тот момент ставка была почти в два раза выше.
Кстати, ставки банка "ДОМ.РФ" - одни из самых низких на рынке. По программе субсидирования мы выдаем ипотеку ниже обозначенного президентом уровня - 6,1% вместо 6,5%. По рыночным продуктам на новостройки она у нас от 7,8% - на 0,7 п.п. ниже среднерыночного уровня. Кроме того, есть собственная программа, которая реализуется для отдельных социальных категорий совместно с регионами. Ставка по ней начинается от 3,3%. Каждый регион сам решает, кого конкретно нужно включить в программу. Соглашения о реализации такой программы подписаны с 20 регионами, в 15 она уже началась.
Президент поручил увеличить лимиты кредитов по ипотеке с господдержкой до 6 млн рублей, а для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области - до 12 млн. Как это изменит круг потенциальных заемщиков?
Виталий Мутко: Президент обратил внимание на важную деталь, ведь с расширением суммы кредита по льготной программе автоматически повышается доступность ипотеки для большего количества граждан. Ранее условия не позволяли купить двух-трехкомнатную квартиру комфорт-класса, а ведь это очень важно для семей с двумя, тремя детьми, которые хотели бы расширить жилплощадь. Эта проблема актуальна для столичного региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где цены намного выше, чем в среднем по стране. Увеличение суммы кредита позволит купить по сниженной ставке до 95% вариантов жилья, которые сейчас есть на рынке.
Если темпы одобрения заявок по ипотеке с господдержкой сохранятся, к августу ее финансирование может быть исчерпано. Означает ли это, что программа будет приостановлена досрочно, задолго до ноября?
Виталий Мутко: Программа крайне интересна людям, которые планируют покупку новой квартиры. Банки видят это по полученным заявкам. Мы уже распределили лимиты на реализацию программы между банками с учетом доли в общем размере запрошенного так, чтобы общая сумма не превышала ориентира в 740 млрд рублей. Хотя заявок было подано более чем на 1 трлн рублей, почти на 49% больше. Сейчас программа действует до 1 ноября. Вы тоже слышали заявления и Центрального банка, и экспертов, которые говорят о возможности перенести сроки действия. Кто-то, напротив, не видит в этом смысла. Все зависит от решения правительства. Если оно продлит программу, например, до конца 2020 года, то может быть выдано на 100 тысяч кредитов больше, чем по планам до 1 ноября.
Продление программы льготной ипотеки до конца года позволит выдать на 100 тысяч кредитов больше
Россияне купят миллион квартир за год в ипотеку
Есть ли еще какие-то инструменты для снижения ставок?
Виталий Мутко: Кроме новой льготной ипотеки, у нас уже не один год работают и другие ипотечные программы с господдержкой, и эти временные меры, безусловно, поддерживают спрос. Но для дальнейшего устойчивого развития рынка ипотеки нужны и системные постоянные меры, обеспечивающие снижение ставки и по рыночным продуктам. По поручению президента с 2016 года мы развиваем рынок ипотечных ценных бумаг - запустили программу однотраншевой секьюритизации ипотечных кредитов с поручительством ДОМ.РФ. Ее цель - обеспечить рынок ипотеки долгосрочными ресурсами в 7 трлн рублей из 20 трлн рублей ипотечных кредитов, которые будут выданы к 2024 году. Механизм востребован крупными банками и средними региональными банками - реализовано 18 сделок на 552 млрд рублей, заключено соглашений еще более чем на 1 трлн рублей.
Совместно с минфином мы подготовили проект дорожной карты по развитию ипотеки и дополнительному снижению ставок на основе стандартизации, цифровизации и снижения издержек. Ожидаю, что к концу 2020 года сможем выйти на целевой уровень ставок нацпроекта не только за счет льготных программ, но и за счет снижения ставок по рыночным продуктам.
Сколько ипотечных кредитов может быть выдано по итогам года?
Виталий Мутко: Если не будет второй волны эпидемии и доходы населения начнут восстанавливаться, то и доступность кредитов продолжит расти. По оценке ДОМ.РФ, вкупе с другими льготными программами с государственным участием - "Семейная ипотека", "Дальневосточная ипотека" - программа ипотеки на новостройки под 6,5% обеспечит в 2020 году выдачу около 320 тысяч кредитов на сумму 915 млрд рублей. Общий объем выдачи, включая вторичный рынок, составит около 1 млн кредитов на 2,6 трлн рублей, средняя ставка при этом будет находиться на уровне менее 8%. Это, на минуточку, целевой показатель 2024 года!
Заемщикам заплатят за ремонт
Многодетные семьи могут также воспользоваться господдержкой для погашения 450 тысяч рублей ипотечного долга. Причем правительству было поручено разработать поправки в программу. На какой стадии эта работа?
Виталий Мутко: Сейчас уже одобрено более 56 тысяч заявок от многодетных семей на выделение 450 тысяч для списания долга по ипотеке. Порядка 4 тысяч семей полностью закрыли долг после выплаты. Конечно, есть и отказы. Мы о них не раз говорили. В ходе реализации программы мы поняли, что в ней есть "пробелы". Например, мы не можем одобрить заявки по кредитным договорам, в которых указано, что ипотека оформлялась не только на покупку квартиры, но и на ремонт. Нельзя воспользоваться поддержкой, если ипотека оформлялась на долю, на приобретение жилья через ЖСК, а также при других несоответствиях требованиям постановления. Но важно поддержать семьи. Программа востребована, и эти средства нужны людям. Глядя на сегодняшнюю картину с отказами, мы понимаем, что в случае урегулирования таких вопросов объем одобряемых заявок на получение выплаты увеличился бы почти на 10%. Мы подготовили ряд предложений, которые сейчас обсуждаются. Жилье должно быть доступным, а 450 тысяч рублей, особенно для семей в регионах - это хорошая сумма для уплаты ипотечного долга.
Если скорректировать программу погашения ипотеки для многодетных семей, процент одобрения заявок увеличится почти на 10%
Квартиры в ЖСК на треть дешевле
Но далеко не всем ипотека доступна. Как им быть?
Виталий Мутко: И застройщикам, и гражданам можно помочь через жилищно-строительные кооперативы с господдержкой. Отдельным категориям населения ДОМ.РФ содействует в реализации проектов жилищно-строительных кооперативов на бесплатных земельных участках. Уже реализуется 117 проектов ЖСК по всей стране, экономия для граждан достигает 30% и более по сравнению с рыночной стоимостью. В будущем мы планируем расширить категории граждан.
Также важно развитие рынка арендного жилья. ДОМ.РФ успешно реализует программу строительства таких проектов для коммерческого найма и корпоративной аренды. Сформирован портфель из 8,9 тысячи квартир. Расширяется география цивилизованной аренды - дома строятся не только в Москве, но и в регионах: Екатеринбург, Воронеж, Тобольск, Большой Камень.
В нацпроекте "Жилье и городская среда" стоят задачи по улучшению жилищных условий 5 млн семей и строительству 120 млн кв. м жилья в год. Теперь все это недостижимо?
Виталий Мутко: Задача, поставленная президентом, - сложная, но выполнимая. Прежде всего нужно поддержать предложение и обеспечить все условия для запуска строительства необходимого количества жилья. Достижению цели по вводу 120 млн кв. м жилья к 2024 году способствует в том числе механизм вовлечения и реализации земельных участков. ДОМ.РФ выполняет функцию агента РФ в этом случае. Мы активно взаимодействуем с регионами по вопросам освоения неиспользуемых или неэффективно используемых федеральных земель - рассматриваем все поступающие к нам ходатайства о передаче таких участков. В 2016-2020 годах мы передали 46 регионам более 10 тысяч га с градостроительным потенциалом 38 млн кв. м на цели жилищного строительства, решения проблем обманутых дольщиков, предоставления многодетным семьям, возведения транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, технопарков и бизнес-инкубаторов.
Конечно, важную роль играет субсидирование ставок по кредитам, выданным застройщикам для приобретения земельных участков под строительство многоквартирных домов и объектов инфраструктуры.
Недавно мы завершили первый пилотный проект во Владивостоке - аукцион за долю, когда застройщик может получить участок без вложения финансовых средств, за долю от жилья, которое будет построено. Сейчас это особенно востребовано. Такой вид аукциона является дополнительной мерой поддержки для строительных компаний.
Как переход на счета эскроу повлиял на доступность жилья
Прошел уже год с момента перехода строительной отрасли на проектное финансирование и счета эскроу. Адаптировались ли застройщики к новым условиям?
Виталий Мутко: Вопрос запуска нового механизма финансирования обсуждался достаточно долгое время. Когда я занимал пост вице-премьера, мы с минстроем, банковским сообществом и застройщиками в ручном режиме вели подготовку, обсуждали и оценивали эффект для отрасли. На тот момент строительные компании воспринимали новый механизм очень настороженно: многие прогнозировали рост цен на четверть, банкротство застройщиков, резкое замедление темпов строительства. Была проделана большая работа, чтобы этого не произошло и был обеспечен плавный переход на новые правила. По итогам прошлого года было введено 82 млн квадратных метров жилья. Но себестоимость строительства увеличилась на 4%. Как институт развития мы ведем мониторинг перехода строительной отрасли на новые правила. Все механизмы у нас для этого есть, в том числе Единая информационная система жилищного строительства, которая дает самые актуальные данные обо всем, что происходит в сегменте.
Сейчас проектное финансирование доступно всем застройщикам в равной степени, независимо от размера компании и региона, в котором она работает. Порядка 35% строится с использованием счетов эскроу. Объем таких проектов ежемесячно растет. Среди лидеров могу назвать Москву, Подмосковье, Санкт-Петербург, Краснодар и Свердловскую область. Сами девелоперы признаются, что те механизмы, которые предоставляют банки, достаточно удобны. Снижение ключевой ставки Центробанком позитивно отражается и на ставках по кредитам застройщикам в рамках проектного финансирования. На протяжении последних месяцев ставки постепенно снижаются. Кроме того, проектное финансирование поддержало строительные компании во время пандемии.
В НОСТРОЙ, например, говорят, что один из плюсов системы - ритмичное финансирование объектов: когда у компании есть кредит на реализацию проекта, это гарантирует бесперебойную работу. Это удобно при расчете с субподрядчиками, планировании производства работ. У самих дольщиков есть гарантия и понимание, что деньги находятся на специализированном счете в банке, и ничего с ними произойти не может. Ранее, получив деньги, застройщик мог направить их на любой дом в проекте, чем зачастую подвергал риску и себя, и покупателя. С 1 июля прошлого года такое в принципе невозможно. Это не очень удобно застройщикам с точки зрения затрат на подготовку земли под строительство. Сейчас нет продукта кредитования под земельные участки, только на возведение объекта. Так или иначе, мы видим, что за проектным финансированием будущее цивилизованного рынка жилищного строительства в стране и уверенность граждан в безопасности своих инвестиций в жилье.
Источник: rg.ru
