На протяжении уже нескольких месяцев отечественные новостные ленты с различной периодичностью штурмуются сводками с ипотечного рынка. То поступает информация о небывалом росте задолженности опрометчивых валютных заёмщиков, то приходит сообщение об очередной отчаянной попытке законодателей решить проблемы должников за счёт бюджета, то российское правительство придумывает меры для спасения падающего сектора ипотечных кредитов. Очередная новость появилась в понедельник 6 апреля, когда стало известно, что уже месяц в правительстве находится письмо из Министерства экономического развития, в котором предлагается заложить в антикризисный план на 2015 год дополнительные средства для помощи заемщикам по валютной ипотеке.
После глобального финансово-экономического кризиса 2008-2009 годов слово «ипотека» надолго приобрело устойчивую ассоциацию с «экономическим кризисом». Именно падение рынка ипотечных облигаций выступило тогда спусковым механизмом глобальной депрессии. Означает ли это, что потрясения на российском рынке ипотечных кредитов являются предвестником экономической катастрофы?
Ситуация на российском рынке ипотеки
Для того, чтобы ещё в декабре прошлого года предсказать серьёзное ухудшение условий кредитования в России, не нужно было обладать инсайдерской информацией или недюжинными аналитическими способностями. Когда российский Центробанк поднял ключевую ставку до 17%, сразу стало ясно, что наступает эпоха высоких процентных ставок и дорогих кредитов. Разумеется, это в полной мере касалось и ипотечного кредитования.
Сразу же зазвучали мрачные прогнозы на 2015 год. Экономисты предрекали ко второй половине года рост ипотечных процентных ставок до 18-20%. Во многом реальная ситуация даже превзошла пессимистические ожидания экспертного сообщества. В некоторых банках ставки по ипотеке уже к Новому году подскочили до 17-25%. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам за 4 месяца выросла почти на 2 процентных пункта. Испугавшись того, что в условиях нестабильных валютных курсов и падения доходов клиенты массово перестанут оплачивать долги, банки резко повысили требования. В итоге, каждые четыре заявки на кредит из пяти получали отказ. Реакция ипотечного рынка на рост ставок не заставила себя долго ждать. В феврале спрос на ипотечные кредиты в целом упал более чем на 70% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Количество валютных ипотечных кредитов, выданных в феврале 2015 года, составило 20% от уровня февраля 2014 года.
С учётом девальвации рубля неудивительно, что в самом тяжёлом положении оказались заёмщики валютной ипотеки, для которых ежемесячные платежи выросли вдвое. Некоторые клиенты исправно выплачивали кредит на протяжении нескольких лет и в итоге всё равно оказались в ситуации, когда размер оставшегося долга превышает сумму основной задолженности. Половина заёмщиков оказалась практически неспособна платить по счетам. Драматизм ситуации заключается в том, что и продажа залога не может послужить решением проблемы, так как его стоимость теперь превосходит сумму долга.
Вместе с тем, большое количество россиян не могут позволить себе приобрести жильё иначе как через ипотеку. Каждая четвёртая покупка недвижимости в России происходит с привлечением ипотеки. Почти каждый десятый кредит является ипотечным. Получается, что кризис на ипотечном рынке одновременно делает жильё менее доступным для граждан и лишает страну критически важных для экономики «длинных денег».
Попытки исправить ситуацию
В январе Центробанк решил воззвать к чувству совести коммерческих банков, направив им рекомендацию перевести валютные ипотечные ссуды в рубли по курсу на 1 октября 2014 года, а именно 39,38 рублей за доллар. Банкам такое предложение не особо понравилось и спустя месяц они направили в правительство письмо, в котором изложили своё видение реструктуризации валютных ипотечных долгов. ВТБ 24, Банк Москвы, банк «Дельта Кредит» и Сбербанк хотели бы работать с должниками по ставке от 11,95% до 12,95% и по так называемому льготному курсу, который практически идентичен текущим биржевым котировкам. При этом банки не смущает тот факт, что предложенные ими условия не подъёмны для значительной части клиентов и мало чем отличаются от существующих на данный момент. Банкиры уверены, что большинство ипотечных валютных заёмщиков достаточно богаты. С реальными же трудностями столкнулись, по их мнению, лишь 7-10% клиентов по всей стране или 1,5-2 тысячи человек. Эту картину разрушает официальная статистика Центробанка. С января 2009 года валютные ипотечные кредиты получили более 100 тысяч человек. Аналитики полагают, что около 50 тысяч валютных «ипотечников» серьёзно пострадали от падения курса рубля.
Другим «штабом поддержки»ипотечных заёмщиков стала Госдума. Там была сформирована рабочая группа по разработке законопроекта по урегулированию проблемы валютных заемщиков, в которую вошли представители ЦБ, Минфина, АИЖК, а также крупных банков. Законодатели выдвинули несколько инициатив, направленных на решение проблемы. В частности, был подготовлен законопроект, согласно которому банки обязаны конвертировать валютную задолженность в рубли по курсу, который существовал в день заключения договора. Другой законопроект вводит мораторий на начисление штрафов по ипотеке. Третий — и вовсе должен запретить валютную ипотеку и ипотечные кредиты с плавающими процентами. Ни один из этих законопроектов пока что не принят. Да и вряд ли это произойдёт, учитывая то сопротивление, которое возникает на уровне органов государственной власти и финансовых учреждений. Например, Минфин заявил, что реструктуризация валютных ипотечных кредитов может спровоцировать крах банков, а Центробанк не увидел необходимости в запрете валютной ипотеки. Хотя позже ЦБ сам же предложил меру, фактически запрещающую ипотечное валютное кредитование. В опубликованном проекте нормативного акта на сайте Центробанка планируется увеличить коэффициент риска по валютным кредитам до 300%.
Если решения о поддержке должников по старым ипотечным кредитам остаётся подвешенным, то меры стимулирования нового кредитования уже вступили в действие. В январе правительство выделило 20 миллиардов рублей, которые должны быть потрачены до 1 марта 2016 года на субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам. Ипотечное кредитование с господдержкой уже запущено российскими банками по ставке 12% и ниже. Для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга кредит не должен превышать 8 миллионов рублей, для остальных субъектов федерации -3 миллиона. Финансирование программы ограничивается 400 миллиардами рублей. Эта сумма составляет всего лишь 4% от годового объёма ипотечных кредитов, из чего следует, что её скорее всего не хватит для спасения российской ипотеки.
Процентные ставки в России и за рубежом
Понижение процентных ставок по ипотеке до 12%, безусловно, является положительным моментом. Но действительно ли такой кредит является посильным для клиентов? При покупке недвижимости стоимостью 8 миллионов рублей в ипотеку под 12% заёмщик будет вынужден выплатить в течение 30 лет 25 миллионов рублей. Иначе говоря — тройную стоимость жилья!!! Приобретать одну квартиру по цене трёх столь же абсурдно, как и покупать ребёнку игрушечную машинку по цене настоящего автомобиля. Сравнение процентных ставок в России и на Западе говорит явно не в пользу нашей страны. В США и ЕС ещё недавно ипотечные ставки составляли 3-4%, а теперь упали ещё ниже. Если в России переплата по процентам вдвое превышает сумму основного долга, то в США не достигает и половины.
Ипотека являет собой яркий пример неспособности российской денежно-кредитной системы производить доступный для населения и бизнеса кредит. В то время как в США средневзвешенная процентная ставка держится на уровне чуть больше 2%, в России она достигает почти 20%. В 2013 году средняя ставка по кредитам в Великобритании не превышала 1%, в Швейцарии — трёх, в Японии она равнялась 1,3%. В то же время в России этот показатель составлял 9%. Стоит ли пояснять, что такие процентные ставки делают кредит недоступным для российского бизнеса, лишая его возможности модернизировать свои основные фонды и пополнять оборотный капитал? В результате, производственное оборудование отечественных предприятий ежегодно устаревает на 7%, а обновляется лишь на 1,5%. Конечно же, крупные фирмы могут позволить себе кредитоваться за рубежом. Но что делать малому и среднему бизнесу, который вынужден брать ссуды под 30 процентов и выше? К тому же,занимая за границей,отечественные предприятия способствуют росту российского внешнего долга, который в 2014 году перевалил за $750 млрд.Ситуация выглядит ещё абсурднее при учёте того факта, что российский корпоративный сектор по сути занимает на Западе те деньги, которые ранее были вывезены из нашей страны. Причём речь идёт не только об оттоке частного капитала, но и о целенаправленном выводе денег в международные резервы российскими властями.
Пороки российской денежно-кредитной политики
Запредельная стоимость заёмных средств и оторванность кредитования от реального сектора возникли в России как прямое следствие той денежно-кредитной политики, которая проводится на протяжении уже многих лет. Приверженность российских экономических властей постулатам монетаризма привела к тому, что начиная с 1990-х годов в России искусственно ограничивается денежное предложение. Иными словами, количество денег в экономике поддерживается на недостаточном для нужд реального сектора уровне. Вместе с тем,математические расчёты демонстрируют второстепенный характер денежного фактора для инфляции в России. Получается, что,ограничивая денежную массу, Центробанк и Минфин борются не столько с инфляцией, сколько с российской экономикой. Представители монетаризма не учитывают тот факт, что помимо денежного фактора на цены также оказывает влияние количество производимых товаров и услуг. Более того, в случае опережающего роста товарной массы над массой денежной может наблюдаться даже дефляция. При этом важным аспектом является то, по каким каналам происходит денежная эмиссия. В том случае, если ликвидность сгружается напрямую на валютно-финансовые рынки, как это многие годы происходило в России в процессе выкупа нефтедолларовых излишков, инфляционный эффект эмиссии увеличивается многократно. Если же эмиссия происходит посредством дешёвого кредитования производственного сектора, за счёт увеличения выпуска товаров фактор инфляции сводится практически к нулю. Именно такая модель эмиссии требуется России для обеспечения экономической модернизации и нормализации денежно-кредитной системы страны. Основным инструментом эмиссии, привязанной к нуждам экономики, могло бы стать специализированное учреждение -Государственный внебюджетный инвестиционно-кредитный фонд. Главной задачей такого фонда было бы создание инвестиционных ресурсов для реального сектора, а не извлечение прибыли. В этом заключается его главное отличие от коммерческих банков, которые не готовы кредитовать предприятия по ставкам, значительно уступающим уровню инфляции. И такой подход не является новым в мировой экономической практике. Многие страны прошли через создание специальных институтов, нацеленных на финансирование инвестиций в приоритетные сектора хозяйства. Этим путём шли послевоенная Европа и Япония. Подобная система кредитования бизнеса функционирует в современном Китае.
Смена модели денежно-кредитного регулирования могла бы помочь России не только преодолеть трудности на рынке ипотечных услуг, но и решить задачу обеспечения доступного кредитования в целом. До тех пор, пока в стране отсутствуют специализированные инструменты кредитования производственных предприятий, надеяться на выход из сложившегося экономического кризиса бесполезно.
Источник: regnum.ru
