Рынок долевого строительства в России в 2019 году пережил трансформацию, которая призвана защитить покупателей квартир в строящихся домах от риска оказаться обманутыми дольщиками. С 1 июля 2019 года застройщики могут продавать новые жилые проекты в стадии строительства только через систему счетов эскроу, где средства покупателя защищены до сдачи дома в эксплуатацию, при этом дома строятся с помощью банковских кредитов в рамках проектного финансирования — такова одна из задач нацпроекта "Жилье и городская среда". Несмотря на сложность реформы, она прошла в целом успешно, рассказал в интервью порталу "Будущее России. Национальные проекты" заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Разговор коснулся и планов министерства в части легализации рынка арендного жилья, решения проблем обманутых дольщиков и развития российских городов в рамках реализации нацпроекта "Жилье и городская среда".
— Никита Евгеньевич, 2019 год стал для отрасли жилищного строительства переломным: вступили в силу новые правила работы с деньгами дольщиков. Теперь они хранятся на счетах эскроу и застройщик может получить к ним доступ лишь после ввода дома в эксплуатацию. Как вы оцениваете ход реформы долевого строительства?
— При переходе на проектное финансирование жилищного строительства не сбылись страшные предсказания некоторых аналитиков, будто рынок обвалится и цены на новостройки резко взлетят. Было выпущено постановление правительства, которое установило критерии достройки уже начатых домов без использования счетов эскроу при продаже квартир участникам долевого строительства.
Эти критерии, наверное, были самым сложным документом правительства, который я когда-либо готовил. Напомню, что в постановлении застройщикам было разрешено достроить по старым правилам те дома, которые на 1 июля 2020 года были готовы не менее чем на 30%. Однако звучали предложения поставить больший коэффициент строительной готовности — 70%. Мы были против — это привело бы к иным последствиям.
Еще одно достижение— мы наконец привлекли деньги на решение проблем обманутых дольщиков. Кроме того, в 2019 году нам удалось увеличить показатели ввода жилья по сравнению с предыдущим годом — мы подойдем к 80 млн кв. м, в 2018 году было чуть больше 75 млн.
У Минстроя есть еще один итог 2019 года — ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, которые на сегодняшний день стоят на учете для улучшения жилищных условий, будут обеспечены жильем. Деньги на это полностью заложены. В 2019 году мы довели до регионов средства, которые полностью обеспечивают всех ветеранов жильем.
— А какие направления в жилищном строительстве потребуют усилий в 2020 году?
— Точно требует внимания индустриальное строительство индивидуального жилья — сейчас большинство частных домов люди строят своими руками или с привлечением частных бригад. В этой сфере должны появиться застройщики, которые, как и для многоквартирных домов, будут открывать эскроу-счета. Это нужно для того, чтобы люди, которые принимают решение жить в индивидуальном доме, могли получить ипотеку по такой же ставке, что и люди, покупающие квартиру в многоквартирном многоэтажном доме. Это первое.
Второе — нужно навести порядок на уже сформированном рынке арендного жилья, обеспечить арендатору четкие и прозрачные правила съема квартир, а арендодателю — безопасность его жилья. Рынок серой аренды необходимо обелить, чтобы мы четко понимали, кто где живет. Это нужно не только нам, но и МВД, миграционной службе. Это то, чем мы планируем заниматься в 2020 году.
Кроме того, будет небольшая настройка правил работы по эскроу-счетам. Это никак не скажется на застройщиках и гражданах. Это будет внутренняя работа между Центральным банком и коммерческими банками. Плюс часть корректировок, связанных с уменьшением необходимых требований к застройщикам, которые работают по эскроу. Это если мы говорим про 214 закон (об участии в долевом строительстве. — Прим. ред.). Это основные задачи.
— Что касается задач по арендному жилью — речь идет о каком-то макросервисе для тех, кто сдает или снимает квартиру, наподобие тех, которые уже предлагаются в МФЦ для других жизненных ситуаций?
— Предполагается платформа с огромным количеством услуг, которые будут полезны и удобны как арендодателю, так и арендатору. Мы ее еще разрабатываем, не до конца приняли решение, как это будет выглядеть. Но уже могу сказать, что там будут аккумулироваться услуги по заключению договора аренды, регистрации арендаторов по месту проживания, страхование жилья, услуги налогового агента.
— Это будет сервис на базе продуктов ДОМ.РФ?
— Нет. Это будет отдельная платформа — возможно, даже ГИС (государственная информационная система. — Прим. ред.). Мы ищем решение, как упаковать ее без привлечения бюджетных денег.
— А интегрироваться с системой МФЦ эта платформа будет?
— Она будет интегрироваться и с налоговой, и с ГИС ЖКХ, и со всеми системами, которые необходимы. Мы сделаем, чтобы арендодателю и арендатору было удобно. У нас есть дорожная карта и поручение вице-премьера. Мы сейчас не говорим об аренде институциональной (то есть проектах арендных домов, которые реализуют крупные частные или государственные компании. — Прим. ред.), которой занимается ДОМ.РФ, или об аренде социального использования, которую надо создавать: либо субсидировать ставку регионам, либо строить за бюджетные средства такие дома. Речь идет именно о выводе из тени всего объема сдающихся сейчас квартир. Нужно понять, сколько их, и сделать рынок прозрачным.
— У вас есть оценка, сколько действительно квартир в России сейчас сдается?
— Очень много. Порядка 5,2 млн.
— Сколько могло бы поступить в бюджет налогов при легализации этого рынка?
— До 200 млрд рублей в год. Но я бы не заострял внимание на налогах. У нас в приоритете безопасность сдачи и снятия квартир людьми и комплекс сопутствующих услуг. Лишних сложностей для собственников квартир постараемся не создавать, но должны быть правила. Есть случаи, когда квартиры сдаются без официальных договоров и там живут, мягко говоря, не совсем безопасные для окружающих арендаторы.
— Целью нацпроекта "Жилье и городская среда" является улучшение условий проживания 5 млн российских семей ежегодно до 2024 года. Предполагается, что 30 тыс. из них заключат договоры аренды квартир на срок не менее одного года. Граждане, которые «обелили» свой статус арендаторов, будут учитываться в этой статистике?
— Нет, в нацпроекте учитывается только социальная аренда. Но мы пока говорим о платформе как об агрегаторе, который позволит четко понимать объем сдающегося в аренду жилья. Так же, как происходило с ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства. — Прим. ред.). У нас есть Росстат, но с появлением нашей собственной системы изменилась скорость получения информации. Раньше было невозможно сделать прогнозы. Теперь мы видим каждый дом, видим объем, видим стройку, стоимость по ДДУ (договору долевого участия. — Прим. ред.), потому что не все проходят регистрацию. Мы сейчас видим географию — где и что строится.
— Давайте перейдем к теме обманутых дольщиков. Вы сказали, что в 2019 году наконец удалось выделить деньги на решение этой проблемы. В чем была сложность в прошлые годы поддержать обманутых дольщиков за счет федерального бюджета?
— Мы только к осени 2019 года реально поняли все количество проблемных домов в стране — вне зависимости от того, строились они по 214 закону либо через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы. — Прим. ред.). Нужно было сделать так, чтобы регионы не скрывали количество проблемных объектов, а назвали реальные цифры. Это было сделано. После этого появилось понимание, какая сумма необходима для достройки проблемных домов. Нужно сказать большое спасибо Виталию Леонтьевичу (Мутко, вице-премьеру. — Прим. ред.) — он первым поднял этот вопрос на уровне президента. И президент очень жестко по этому поводу высказался: проблема должна быть решена. После этого были выделены первые федеральные деньги на завершение долгостроев.
Кроме того, помимо достройки проблемных домов появилась возможность выплаты компенсаций обманутым дольщикам по нынешней рыночной стоимости равнозначной квартиры. Потому что, к сожалению, большое количество домов, где есть обманутые дольщики, стоят брошенными по 10–15 лет, достроить их невозможно и нецелесообразно, особенно если дом стоит, что называется, в поле, где нет сетей.
— Большую ли долю проблемных долгостроев, по вашей оценке, нецелесообразно достраивать и будет ли выплачена компенсация по ним обманутым дольщикам?
— Сложно сказать. Каждый случай индивидуален.
— Кто в таком случае будет оплачивать демонтаж недостроенного дома после выплаты компенсаций обманутым дольщикам?
— Это определяется в процедуре банкротства. Конкурсный управляющий будет реализовывать активы застройщика. Покупатель этих активов будет осуществлять демонтаж и на этом месте строить то, что там разрешено, либо не строить ничего. Возможно, на этих территориях целесообразно делать парки. Мы только начали выплаты, нужно время. Но уже есть идеи сделать благоустроенные территории, а не строить дома, особенно там, где начат лишь нулевой цикл строительства. Такие решения предлагают в Саратове и еще в нескольких регионах.
— Что касается ипотеки, ставки в 2019 году значительно снизились, но взрывного спроса на жилищные кредиты пока нет. С чем это связано?
— Полагаю, граждане сейчас в ожидании. Если помните, два года назад везде говорили о том, что наступило лучшее время для покупки квартиры. Сейчас этого нет, потому что было необходимо посмотреть, как идет переход на эскроу и как его отработают регионы. И теперь надо снова объяснять людям, что если их жизненная ситуация складывается так, что пришло время покупать квартиру, то не надо ждать дальнейшего снижения ставки, ведь сейчас она уже находится на приемлемом уровне, кроме того, ипотечный кредит можно рефинансировать, когда она станет еще ниже. У нас еще три месяца назад ставки в коммерческих банках были выше 10%, а после двойного снижения Центробанком ключевой ставки ставка по ипотеке доходит, наверное, до 8,7% в Сбербанке. На спрос, конечно, повлияла и неопределенность на рынке из-за перехода на проектное финансирование. Поэтому надо просто объяснять гражданам, что покупать квартиру сейчас безопасно.
— Но при этом показатели, которые заложены в нацпроект по объему выдачи ипотеки на 2019 год, не достигнуты. Когда появятся ипотека на частные дома, какой это даст вклад в статистику?
— Первые два-три года не будет большого вклада по ИЖС: для того чтобы люди взяли ипотеку, нужно, чтобы начали строиться микрорайоны частных домов индустриальным способом. Сейчас у нас реализуется пилотный проект по развитию ИЖС в Белгороде и Липецке, в следующем году будет еще как минимум пять пилотных регионов.
Развитие ИЖС — это не только ипотека, это еще и правильные, сделанные по стандартам, планировки микрорайонов, качественная среда, финансирование инженерной инфраструктуры — в первую очередь дорог и электросетей, чтобы районы начинали строиться. Следующий этап — распространение всех программ, в том числе выплат по 450 тыс. рублей (многодетным семьям для погашения ипотеки. — Прим. ред.) и ипотеки под 6% (для семей с детьми. — Прим. ред.). Когда мы поймем, что запустили ипотечный продукт на ИЖС, он заработал и по рискам сопоставим с ипотечными продуктами для многоквартирных домов, тогда мы попросим распространить меры государственной поддержки на ипотеку на ИЖС. Тогда это даст толчок.
— В каком году?
—В 2020-м.
— Пять пилотных регионов по программе развития ИЖС — это Центральная Россия?
— Нет. Это Якутия, Чечня, Алтайский край, Тульская область и Башкирия.
— Индивидуальные дома от застройщика — это только деревянные дома?
— Нет, существует масса индустриальных технологий возведения частных домов. Я думаю, что скоро в общем объеме статистики по построенному жилью сократится доля частных домов, которые легализуются в рамках «дачной амнистии». Но при этом мы сможем спокойно выходить в год миллионов на 20 кв. м частных индустриальных домов.
— Еще один вопрос, который сейчас очень часто обсуждается, — это объем текущего строительства. За последний год выдавалось мало разрешений на строительство.
— Это самый большой вызов. На середину 2019 года в стадии строительства было около 130 млн кв. м. Этот объем формируется из трехгодичного цикла — каждый год порядка 40–45 млн кв. м жилья либо вовлекалось в оборот, либо на него получали разрешения, либо начиналось строительство с циклом ввода в следующие два-три года. В 2019 году у нас произошло снижение объемов начатых проектов практически на 30–40%.
С чем это связано? Понятно, что последние два с половиной года раскачивалась ситуация с эскроу и застройщики набрали (разрешений на строительство. — Прим. ред.) намного больше, чем могли реализовать.
Но у нас есть еще одна серьезная проблема. Последние десять лет значительный объем строящегося жилья внутри городов приходился на старые магистральные сети, в первую очередь канализацию и коллекторы. В регионах, может, и есть площадки с градостроительным потенциалом. А денег на реконструкцию, строительство инфраструктуры, в первую очередь теплосетей, сетей водоснабжения и водоотведения, нет.
— Вы говорите про центры городов или окраины?
— Речь идет о площадках внутри городов. Это региональные центры и сателлиты рядом с ними, не чистое поле. Нужно менять облик городов изнутри. Посмотрите на ту же Самару, где стоят прямо на берегу Волги бывшие заводы. Там могут быть потрясающее жилье, благоустроенные проекты. Такая же ситуация в Волгограде, где завод тянется прямо вдоль берега Волги. Там тоже могли бы появиться новые районы, но там нет канализации.
Я не верю ни в одну концессию, коробочные решения, государственно-частное партнерство в этих областях. Не хватает тарифа на их экономическую эффективность для бизнеса — и никогда не хватит. Нужны прямые вложения бюджетов разных уровней в строительство, реконструкцию магистральных сетей к новым площадкам через программу «Стимул» либо дополнительно нужно обеспечить инфраструктурой земельные участки, у которых есть градостроительный потенциал и которые будут вовлекаться в оборот.
Проблема еще в том, что банки в рамках проектного финансирования застройщиков не могут финансировать внеплощадочные магистральные сети. Нужно четкое понимание регионов (мы его практически сформировали), какие конкретно земельные участки они будут вовлекать под жилищное строительство, для того чтобы мы могли просчитать, сколько средств необходимо на инфраструктуру. Если мы получим средства из федерального и региональных бюджетов на инфраструктуру в 2020 году и еще через год сможем ее там построить, то мы точно увеличим объемы вовлеченных земельных участков с градостроительным потенциалом до необходимых показателей.
Источник: futurerussia.gov.ru
